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Viernes 4 de Julio de 2008

Compra-venta:

- Impuestos al comprar un inmueble de obra nueva
- Impuestos al comprar un inmueble de segunda mano
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
- Impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana (plusvalía)
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Escritura de propiedad
- Gestión y tramitación de una escritura de compra-venta
- Opción de compra
- Gastos
- Contrato privado y Escritura pública
- Inscripción registral de la Escritura pública

Hipoteca:

- Préstamo hipotecario
- Oferta vinculante
- Comisiones y gastos de un préstamo hipotecario
- Seguros
- Cancelación de un préstamo hipotecario
- Hipoteca del vendedor
- Gastos de cancelación de una hipoteca previa
- Sistemas de amortización
- Plazo de amortización
- Préstamo hipotecario a tipo fijo
- Préstamo hipotecario a tipo variable
- Préstamo hipotecario a tipo mixto
- Ventajas y desventajas del tipo fijo y del variable

SOBRE LA COMPRAVENTA

¿Cuáles son los impuestos más importantes que debemos tener en cuenta cuando adquirimos una vivienda de promotor?

Respecto al tipo de tributación es importante conocer que el tipo de tributación de la vivienda de primera mano en Andalucía (varía según comunidades) es el 7% de I.V.A. Es importante a nuestro entender hacer mención al tipo de las plazas de garaje y locales comerciales que asciende al 16%, salvo cuando la plaza de garaje se vende vinculada con la vivienda, ya que en ese caso el tipo se reduce al 7%. Esta posibilidad de reducir la tributación de la plaza de garaje se produce sólo cuando adquirimos una; en caso de adquirir más de una volveríamos al 16%.
También debemos saber que, además de este impuesto, el comprador debe satisfacer, siempre que hablemos de una primera venta efectuada por el promotor, el 1% del precio escriturado (en la Comunidad Autónoma de Andalucía) en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

¿Qué impuestos tengo que pagar si compro una vivienda usada o de segunda mano?

La compraventa de viviendas que ya han sido transmitidas con anterioridad o que por cualquier otra circunstancia no esta sujeta a I.V.A. está sujeta al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el cual varía según regiones. En la Comunidad Autónoma de Andalucía este impuesto es el 7% sobre el valor declarado.

¿Qué es el impuesto sobre el valor añadido (IVA)?

El impuesto sobre el valor añadido, comúnmente llamado IVA, es un impuesto de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava. El fin último de este tributo es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos. Por lo tanto, al adquirir un inmueble de primera mano, de promotor, serás tú el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este tributo. Para conocer el importe que deberá pagar debe multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7%. Existe una excepción que hay que tener en cuenta: las viviendas de protección oficial tienen un tipo impositivo especial muy reducido del 4%.
El IVA se va abonando en todos los pagos que se hacen a la promotora en la proporción en que éstos se van realizando.

¿Qué es el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana?

Es lo que comúnmente conocemos como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter extraordinario que se producen por la transmisión de la propiedad. Solamente recae sobre los bienes inmuebles urbanos, es decir, grava el valor del suelo y no la construcción. Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión de la propiedad y recae sobre el incremento del valor que han experimentado los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición y la enajenación.

¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?

Es un impuesto directo de carácter real, exigido de forma obligatoria por los municipios y cuya gestión es compartida por la administración del estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto, a diferencia de otros, ha de pagarse todos los años. Este impuesto se ha de pagar en el momento en que sea propietario del inmueble que haya adquirido (ya sea de primera o de segunda mano).

¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?

En la escritura se deberá incluir: las partes que intervienen (vendedor y comprador); la descripción física del inmueble; el título de adquisición (escritura por la cual el vendedor compró en su día la vivienda); la inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor; su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad; el precio de la compraventa y cuál es la forma de pago; la sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas y las obligaciones de índole fiscal que se derivan del mismo. Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario deberá firmar conjuntamente con el notario y el vendedor.

¿Cómo se gestiona y tramita una escritura de compraventa?

En primer lugar, es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación, hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la Hacienda Pública; prosigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro. Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente con usted.

¿Qué es una opción de compra?

Una opción de compra sería el contrato mediante el cual el vendedor confiere al comprador en exclusividad la decisión de comprar un bien durante un periodo de tiempo determinado. Peculiaridad destacable de este tipo de contratos es la posibilidad que tiene éste de acceder al Registro de la Propiedad, produciendo efectos frente a terceros desde su inscripción.

¿A quién corresponde pagar los diferentes gastos?

Los gastos en España son pactados libremente, por lo que pueden distribuirse según lo que acuerden las partes. Si en el contrato figura la cláusula "Según Ley", esto supone que el vendedor correrá con los gastos de Notario y Plusvalía, y el comprador con los impuestos que graven la transmisión y el Registro de la propiedad. Si bien para ser más exactos lo que nuestra legislación prevé respecto de los gastos de Notario es que será de cuenta del vendedor la mayor parte de la escritura (la matriz u original); y para el comprador los gastos de la primera copia de la escritura y siguientes al otorgamiento, fundamentalmente Registro de la Propiedad. No debemos olvidar que la Ley permite al comprador elegir con qué notario quiere escriturar, lo cual es importante a efectos de comparar las tarifas según disponen los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que establecen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.

Contrato Privado y Escritura Pública.

¿Cuáles son sus diferencias desde el punto de vista práctico?

La escritura es un documento público otorgado ante Notario. La escritura no es obligatoria para otorgar una compraventa, ésta puede formalizarse en documento privado -sin intervención notarial-- complementado con la entrega efectiva de la vivienda al comprador; sin embargo, no es muy aconsejable no realizar la escritura pública. Todos los compradores quieren "sus escrituras", como se suele decir comúnmente. Ello es por la sensación generalizada de que, hasta que no se firman las escrituras ante Notario, el comprador no es verdaderamente el propietario de la vivienda. Y sin duda es muy acertada esta idea, porque la escritura pública tiene unos efectos poderosos, regulados específicamente por las Leyes, que superan con mucho lo que pueda producir el documento privado, y además la actuación profesional del Notario dota de un plus de seguridad y eficacia al negocio que contiene la escritura.

¿Qué supone en una compraventa que el documento que realiza el notario, la Escritura Pública, tenga acceso al registro de la propiedad?

Sin entrar en discusiones doctrinales sobre los efectos de la inscripción registral de la Escritura Pública, diremos simplemente que mediante dicha inscripción vamos a poder acreditar ante cualquier persona que somos los propietarios de dicha finca, incluso ante otra persona que tenga otra Escritura Pública sobre la misma finca la inscripción da fe a terceros sobre la propiedad de la finca.

SOBRE LA HIPOTECA

¿Qué es una hipoteca?

El supuesto-tipo de un préstamo hipotecario es en el que hay dos elementos diferentes y complementarios:
- Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros) presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
- La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que, si éste no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o Caja de Ahorros puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.
- Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.
- El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).
- Ésta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas avalan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.

¿Qué es la oferta vinculante?

La oferta vinculante es un documento que tendrá una vigencia mínima de diez días a la espera de que usted lo acepte o no y que debe concretar hasta el mínimo detalle todos los elementos del préstamo:
• Importe y forma de entrega del préstamo.
• Amortización: número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago de la primera y última cuota, condiciones en caso de amortización parcial.
• Interés: nominal; si es fijo o variable y, en el segundo caso, cómo, cuándo y en función de qué índice de referencia varía y el diferencial que se aplicará.
• Comisiones: Comisión de apertura y comisión de amortización anticipada -total o parcial-. Esta última sólo se aplicará en el caso de que se produzca.
• Otros gastos que corren a cargo del prestatario: tasación, aranceles notariales y registrales, etc.
• TAE (Tasa Anual Equivalente).
Examine bien la oferta vinculante y no dude en preguntar todo lo que no entienda. Su contenido es el que luego deberá quedar plasmado en la escritura del préstamo hipotecario.

¿Qué tipo de comisiones y gastos conlleva un préstamo hipotecario?

Habrá que diferenciar entre dos tipos de gastos:
1. Gastos de Hipoteca: serán los siguientes:
o Comisión de apertura: porcentaje que establece la Entidad sobre el importe inicial solicitado del préstamo.
o Gastos de tasación que dependen del valor de la vivienda.
o Gastos de Notario y Registro: se aplican en función de aranceles sobre el importe del préstamo.
o El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un porcentaje sobre la suma de responsabilidades hipotecarias y es distinto según el lugar de compra y las características del inmueble.
o Gastos de Gestoría.
2. Gastos de compraventa:
o Gastos de Notario y Registro que varían en función del precio de escritura de la vivienda.
o Gastos de Gestoría.
o El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es un porcentaje sobre el precio de escritura de la vivienda y varía según el lugar de compra.
o Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A.). Es un 7% sobre el precio de escritura de la vivienda y se aplica en todo el territorio nacional excepto en Canarias (5%) y en Ceuta y Melilla (4%).
o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de adquisición de vivienda de segunda mano: es un porcentaje aplicable sobre el precio de escritura de la vivienda y que es distinto según el lugar de compra.

¿Por qué es necesario contratar un seguro junto con la hipoteca?

Es imprescindible la contratación de un Seguro de Continente contra Incendios y mantenerlo durante toda la vida del préstamo. En este seguro figurará como primer beneficiario la entidad acreedora dónde haya formalizado su hipoteca y tendrá que contratarlo por el valor de la vivienda, según tasación, descontando el valor del suelo.
Conviene asegurar también el contenido de la vivienda, para estar cubierto ante cualquier incidencia.
El no tener dicho seguro será considerado como una falta grave por parte de la entidad que te ha dado el préstamo.
Es recomendable, además, que contrate un Seguro de Vida con la cobertura del capital pendiente durante toda la vida del préstamo, ya que en caso de fallecimiento, dicho préstamo quedaría automáticamente amortizado, eximiendo de dicha responsabilidad a sus herederos.

Cancelación del préstamo hipotecario:

Es la última operación del préstamo, una vez que se haya pagado totalmente aquél. Cuando el préstamo se abona totalmente, la hipoteca, que es la garantía de que ese préstamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinción en el Registro, que es la llamada cancelación. Es necesario, por tanto, una escritura pública ante Notario, la de cancelación de hipoteca, cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán de cuenta del deudor, es decir, del que pidió la hipoteca. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del Banco o Caja de Ahorros. Una vez firmada, se lleva al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente "limpio" de la hipoteca. La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.

¿En compra de vivienda de segunda mano, en qué momento ha de cancelarse la hipoteca pendiente que pesa sobre la misma?

La hipoteca del vendedor ha de cancelarse antes de la escritura de compraventa (el inmueble ha de estar libre de cargas). En la práctica el vendedor suele necesitar el dinero de la venta para cancelar la hipoteca pendiente, por lo que se realiza en el mismo acto ante el notario la escritura de compraventa y la cancelación de la hipoteca del vendedor.

¿A quien corresponden los gastos de cancelación de una hipoteca previa?

Para el caso de que se cancele una hipoteca previa sin que el comprador se sustituya en ella, los gastos de cancelación de dicha hipoteca son de cuenta del vendedor, salvo que se pacte lo contrario en el contrato de compraventa o se deduzca lo contrario del mismo.

Sistemas de amortización:

La mayoría de los préstamos hipotecarios que se ofrecen se amortizan mediante cuotas mensuales constantes que comprenden capital e intereses (sistema francés). Esto significa que cada cuota que usted pague servirá para cubrir por una parte el capital que usted solicitó y por otra los intereses del préstamo. Cuando el tipo de interés es variable, en el momento en el que se revise el tipo de interés, se recalculará una nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima revisión.

Plazo de amortización:

Es el tiempo que se señala en el préstamo para su total devolución. Dada la importancia de la operación, en los préstamos hipotecarios se dispone de un amplio plazo que puede llegar hasta los treinta y cinco años.
Resulta fundamental que se ajuste apropiadamente tanto la cantidad que solicita como el plazo que a usted le resultaría más cómodo. Tenga en cuenta, a la hora de decidir el importe, los gastos totales de la operación, así como las cantidades que pueda necesitar para una posible reforma de la vivienda y para la compra del mobiliario que usted desee. Tendrá que encontrar su punto de equilibrio, ya que cuanto más alargue el plazo más intereses deberá pagar y si lo reduce demasiado podría llegar a suponerle una pesada carga.

Préstamo hipotecario a tipo fijo:

El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, independientemente de la evolución de los tipos de interés en el mercado. Usted pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se contrata por un período máximo de 15 años. Para elegir entre préstamos a tipo fijo de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
o El tipo de interés.
o La comisión de apertura.
o La comisión por cancelación anticipada.
Si la diferencia entre los tipos de interés es escasa, le recomendamos que tenga en cuenta el conjunto de las comisiones.

Préstamo hipotecario a tipo variable:

Normalmente el tipo de interés que se oferta en un inicio se aplica sólo durante los primeros seis o doce meses. Para el resto del período, el tipo de interés se revisa en función de un índice de Referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se le suma un diferencial.
Para elegir entre préstamos a interés variable de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar son:
o El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica (piense que este tipo de interés se va a aplicar durante gran parte de la vida de su préstamo).
o Comisión de apertura e interés del primer año. Estos valores deben utilizarse como criterios de decisión si comparamos préstamos con el mismo índice de Referencia y diferencial.
Otras características de este tipo de operaciones son las siguientes:
La cuota que usted pagará varía cada año.
Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30 ó 35 años.
La comisión por cancelación anticipada es como máximo del 1% (Ley 2/1.994).

Préstamo hipotecario a tipo mixto:

El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1 a 3 años.
Para el resto del período, el tipo de interés se revisa en función de un índice de referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.
La cuota que usted pagará es fija los primeros años (en función del pacto realizado) y variará anualmente el resto.
Para elegir entre préstamos hipotecarios mixtos de diferentes entidades, los aspectos que usted debe tener en cuenta son:
o El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que durará este tipo.
o El índice de Referencia establecido y el diferencial que se le aplica para el resto de años.
o La comisión de apertura.
o La comisión por cancelación anticipada.
En todos los casos como medida para comparar distintos préstamos necesitará conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.).

¿Es mejor un préstamo a tipo fijo o variable?

Depende de la situación financiera y perfil de cada persona. Un préstamo a tipo fijo garantiza que, pase lo que pase con los tipos de interés, siempre se mantendrá la cuota. Sus principales inconvenientes son que los plazos son más reducidos (10 ó 15 años en lugar de los 20, 25, 30 y hasta 35 años de uno variable). Por otro lado, el préstamo a tipo variable tiene como desventaja una posible subida de tipos que varíe la cuota mensual y que dificulte el pago de la misma. Las principales ventajas provienen de la extensión del plazo y del menor importe del tipo. Con esto se consigue que la cuota mensual sea menor o que para la misma cuota se consiga más financiación y por lo tanto acceder con más facilidad a la compra de una vivienda. Para limitar el riesgo de subida de tipos, los préstamos a tipo de interés variable suelen incorporar unos límites máximos, por encima de los cuales el titular del préstamo no se hace responsable.

Lic. Ana Maria Baeza González, Abogada

Directora del departamento jurídico de C.W