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Viernes 4 de Julio de 2008

PREGUNTAS FRECUENTES

Pregunta: SUART T. (Reino Unido): Quiero comprar una casa en Montefrío (Granada), soy autónomo en mi país, ¿puedo acceder a una financiación hipotecaria? ¿De 120.000 € (el precio total de compra es de 200.000 €)? ¿Qué documentación necesito?

Respuesta: Usted puede comprar esta finca sin problemas. Necesita su pasaporte, debe gestionar en España el N.I.E. (número de identificación para extranjeros), constituir un domicilio legal en España y solicitar una Carta de Referencia Bancaria (pídala en el banco con el que opera normalmente), en la que deberá constar la fecha desde que es cliente y que opera con normalidad. También necesita copias de justificantes del pago anual de impuestos en el Reino Unido o una certificación de su asesor contable/fiscal de ingresos por año. Por último, decida el plazo de financiación: de 1 a 35 años.

Pregunta: Rafael Fernández (Málaga): ¿Qué interpretación hace de la fuerte demanda de vivienda nueva que existe en la provincia de Málaga en este momento?

Respuesta: La favorable situación económica en Málaga (capital y provincia), las expectativas de su mantenimiento, los bajos tipos de interés de los préstamos hipotecarios, el crecimiento del empleo (en una pareja joven es fácil que trabajen los dos), la baja remuneración que se da al capital en inversiones de renta fija y la variada oferta inmobiliaria, pese al incremento de los precios, son los factores que conforman la demanda de bienes inmuebles como locomotora de un sector tan significativo como el de la construcción.

Pregunta: Isabel Gallardo (Torrox): ¿Piensa que la construcción seguirá teniendo un papel destacado en Málaga a largo plazo?

Respuesta: Málaga es una zona clásica por la recepción de inversiones en el sector inmobiliario. Conviene destacar que las estadísticas de la Unión Europea en materia migratoria interna prevén para la próxima década un flujo de dos millones de comunitarios que elegirán nuestra provincia como residencia habitual o segunda residencia. La mejora de las infraestructuras viales, ferroviarias y aéreas, así como la ampliación de la oferta de ocio y cultural (tenemos muy reciente la inauguración del museo Picasso) contribuyen notablemente a la consolidación del mercado inmobiliario.

Pregunta: Linda P. (REINO UNIDO): Tengo una vivienda en España y deseo venderla ¿qué gastos me supondrá ello teniendo en cuenta que no soy residente?

Respuesta: En primer lugar, es importante resaltar que al no ser residente el comprador está obligado a retener del precio de venta un 5% del mismo para su ingreso en la Hacienda Pública, en concepto de Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR).
En segundo lugar, dependiendo de los pactos a los que llegara con el comprador, por regla general usted debería abonar la plusvalía y la matriz de la escritura de compraventa, aunque como le he dicho todo depende del acuerdo entre las partes.

Pregunta: Mary D. (REINO UNIDO): Quiero comprar una vivienda en España, pero en el Registro de la Propiedad aparece una hipoteca a nombre de los vendedores ¿cómo puedo solucionarlo y en qué momento?

Respuesta: Es una situación bastante frecuente, ya que por regla general es necesario solicitar una financiación para acceder a la compra de una propiedad.
Normalmente el vendedor necesita el importe de la venta para cancelar esa hipoteca, por lo que se suele hacer la cancelación y la venta en el mismo acto.
En cuanto a los gastos que ello supone, por regla general son asumidos por el vendedor, salvo pacto contrario con el comprador.

Pregunta: Mariana A. (ESPAÑA): ¿Queda limitado el propietario en sus facultades por el hecho de constituir la hipoteca?

Respuesta: El inmueble, salvo que se proceda a su venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo, volverlo a hipotecar (siempre que el importe de las dos hipotecas no rebase el valor del bien) y/o disfrutarlo por sí mismo. En caso de venta, el comprador descontará del precio pactado la parte del préstamo que todavía no esté devuelto (amortizado). En cuanto a los arrendamientos, en algunas ocasiones los bancos exigen que no se arriende por debajo de una determinada renta anual. Esto es debido a que en caso de venta en subasta judicial en muchos casos la legislación reconoce al arrendatario el derecho a continuar en el arriendo, por lo que es lógico que se pacte un mínimo de renta para no perjudicar al comprador en la subasta.

Pregunta: Moisés A. (ESPAÑA): Voy a comprar un apartamento sobre plano y, según las previsiones de la promotora, durante la construcción de la vivienda debo desembolsar un 20% del precio de venta, pero ¿tiene obligación el promotor de proporcionarme aval bancario por las cantidades entregadas a cuenta de la futura vivienda?

Respuesta: Es importante que el comprador conozca que, respecto a las garantías de las entregas a cuenta, la Ley 57/1968 de 27 de Julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ley sobre la que se profundiza en la 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, obliga a la parte vendedora de un edificio en construcción respecto de la parte compradora, entre otros aspectos, a garantizar mediante aval bancario los pagos a cuenta realizados hasta la entrega de la vivienda. Es decir, el promotor que esté realizando un inmueble y perciba cantidades a cuenta normalmente durante la construcción del mismo está obligado a proporcionar, junto con el contrato, aval bancario por dichas cantidades; el coste de dicho aval debe ser asumido por la propia promotora. Este supuesto se produce cuando se hace un pago parcial a cuenta del precio en los casos de "compra sobre plano"; es decir, cuando todavía el edificio no está construido, la Ley obliga al promotor a garantizar al comprador la devolución de tal cantidad en caso de incumplimiento del contrato, incluyendo los intereses legales, mediante un seguro, y sin perjuicio de las multas procedentes (que pueden llegar hasta el 25% de las cantidades que deben ser devueltas).

Pregunta: Joseph B. (REINO UNIDO): Estoy interesado en adquirir una propiedad en España y necesitaría financiación para ello ¿Qué previsiones debo hacer para calcular la cantidad que voy a solicitar de préstamo?

Respuesta: Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (aproximadamente el 1,5% de lo que se pida), comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo), gastos de Notario, Registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc. Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo lo que nos falte para pagar la casa porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos. Los bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.
Aparte de estos gastos hay que calcular los gastos propios de la compraventa que consisten en los aranceles notariales, Registro de la propiedad, impuesto correspondiente (si es vivienda comprada directamente al promotor corresponde el IVA y el Impuesto de actos jurídicos documentados, siendo un 7% y un 1% respectivamente del precio de compra en Andalucía, y si es vivienda de segunda mano corresponde el Impuesto de transmisiones patrimoniales que en Andalucía asciende a un 7% del precio de compra) y gestión de la compraventa.

Pregunta: Gary S. (REINO UNIDO): Voy a comprar una propiedad en Granada pero por motivos laborales no puedo asistir a la firma de la escritura pública de compraventa, ¿puede mi representante en España firmar en mi nombre?

Respuesta: En este caso existen varias situaciones posibles:
- que usted realice en España previamente y ante Notario un poder para comprar, apoderando así a su representante para firmar la escritura de la misma forma y con los mismos efectos que si fuera usted quien la firmara.
- Que acuda a la Embajada o Consulado Español para realizar este poder, con los mismos resultados que la situación anterior.
- Que acuda a un Notario de su país que realice un poder de compra, traducido al español y con la apostilla de La Haya, para su validez en España.
- Por último, siempre y cuando no necesite hipoteca para comprar la propiedad, su representante puede firmar como “mandatario verbal” suyo, siendo necesario que posteriormente usted ratifique ante notario la escritura de compraventa firmada por aquél en su nombre; en este caso la compraventa no quedaría perfeccionada hasta que usted ratificase en escritura pública.
En caso de necesitar hipoteca esta última posibilidad no es válida, ya que la escritura de constitución de una hipoteca solo puede firmarla, por regla general, el propietario en persona o su representante mediante poder notarial.